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群馬県空き家対策プロジェクト

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各種トラブルのご相談事例

空き家で頭を悩ませている方々から寄せられた相談から、実に様々な問題点が見えてき ます。
一般的に考えられる対処方法としては、建物を解体し土地を駐車場や資材置き場として賃貸、又は売却処分。
或いは建物をリフォームし賃貸等の利活用という方法がありますが、実はその段階に行く前に、解決しなければならない様々なハードルがあります。
その様な厳しい現実に直面した相談者が、しみじみと漏らす一言。
「まるでドラマの世界に居るようだ。まさか自分にこのような役割が廻ってこようとは夢にも思わなかった。兎に角一刻も早く幕を引きたい。」

(1)相続に関するトラブル

兄弟間で空き家や農地の押しつけあい:地方の不動産は維持管理や処分に苦労しますが、相続した場合、働き盛りの世代にとって維持管理の時間や負担を考えると、正直なところ相続したくないというのが本音。

20年前に親が亡くなり、実家が空き家になって久しい。
相続人は兄と弟(相談者)の2人。兄は県外在住であり、葬式以来交流は途絶え、現在音信不通。空き家の管理は自分がしているが、痛みが激しいので、空き家を解体して、土地の処分を希望。
→司法書士が兄の所在を突き止め、弟の相続同意を取り付け、所有者変更登記完了。
その後家の中を整理中に親の積立生命保険証券を発見。調べたら百数十万の還付金があることが判明。
兄に通知するが、返答なし→これまた司法書士に対応依頼
やっと解体にこぎつけたが、解体作業中に今度は隣地との境界トラブル発生→測量士が改めて測量し、隣家立会いで杭打ち完了。
ほっとしたのも束の間、近所の方から土地購入の打診を受けたが、亡くなった母親は孤独死だったとの噂に尻込み。
(永年空き家になっていると、管理の不安感から、無責任な噂が飛び交うことも。)→別の隣人から、車置き場と物置として利用可との希望に予定額を値引きし売却。漸く一件落着!相談者の安堵の顔は真にドラマの主人公の如し。

(2)登記に関するトラブル

築50年の空き家を解体処分することになったので、念の為登記簿を確認したら、土地は他人名義で、地目は農地になっていた。解体すると同地に新たな建築は出来ない。
亡き親が口約束で土地を借り、新築したらしいが、当時は農地でも左程厳しい規制は無かったようだ。→司法書士が土地の名義人を突き止め、これまでの固定資産税を清算し、所有権変更登記完了。尚隣接の社会福祉法人が運営する花卉栽培施設に土地を貸与。

亡き父母が昭和40年代に県の分譲住宅を購入し、自分もそこで育った思い出の詰まった実家だが、自分は県外に定住しており、戻って来られないので、残念だが処分をしたい。→登記簿及び公図を取り寄せてみると、当該分譲地5軒の並びの隣地境界線が、全てカギの字になっており、該当する住民は全く知らなかった。現地は夫々直線の境界ブロックがあり、境界杭も打ってある。要するに県の住宅供給公社の分譲だから、購入時に誰も公図の確認はしなかったようだ。→県や市の担当部署に出向いて状況確認を求めたが、なにせ50年以上前の物件であり、当時の関係書類は存在せず、各担当者はお手上げ状態。当方の担当者が何度も足を運び、やっと市の道路河川課の担当者が、登記変更手続きを完了し一件落着。

(3)思わぬ落とし穴の例

その1
以前亡き父が空き家を賃貸していたが、賃借人が夜逃げ。滞納家賃が数百万円あることが判明し、私物もどっさりあったが、法的規制により解体やリフォームが出来ない事態に陥ってしまった。事情はどうあれ第3者が居住していた家に入ると、自分の所有建物でも不法侵入になってしまうし、勿論どっさりある私物の片付けも出来ない。
→夜逃げした当人を追跡調査したところ、自己破産済で回収見込み無し。尚私物は裁判所の強制代執行手続き完了後、解体処分を実行し土地は目出度く売却できた。

その2
土地の賃借人が大分前に仕事に失敗し夜逃げして、夫婦で各地を転々とし、やがて2人とも亡くなったらしい。
相談者は亡き地主の息子だが、転勤族で実家には中々帰れない状態が続き、定年で帰郷して詳しい状況が判明。建物は先方名義で住宅・倉庫等3棟あり、活用出来る状態ではないので、解体するしか手立てはない。
当人に息子が2人居り、調査したところ余裕生活の様子だが、夫々相続放棄をしており、責任を問えない状況にあり腹が立って仕方がない。
→弁護士が直接アドバイス:息子以外に相続人が居るか確認要。建物には抵当権が複数設定されているので、裁判手続きによる判決後、解体撤去が可。最悪の場合自費解体も覚悟か。

その3
養護老人ホームの担当者からの相談。訪問介護を受けていた、一人住まいのお爺さんの認知症が進行し、現在老人ホームに入居しているが、住居は空き家になってかれこれ半年程経過。
後を引き受ける者はいないし、土地は借地なので解体して土地を返却させたい。
→現場に行ってみたら、建物はまだ使えそうだが、玄関は無施錠で、室内は布団が敷きっぱなしでゴミの山。
特に弁当等の空容器が呆れるほどに散乱状態。
当人に確認してみると覚えがないとのことであり、ホームの担当者も「入所時はこのような酷い状態ではなかった」とのこと。
念の為隣地の人に聞いてみると「確かに人の居る気配がしたよ、誰かが住んでいると思った。」との返答にびっくり仰天。
どうやらホームレスの塒になっていたようだ。火事になったら関係者も責任を問われるだろうと、大急ぎで解体処分を決行し、無事土地の返却を済ませて、一同ほっと一息。

(4)処分価格等の目安 その他

所有している空き家をリフォームして賃貸できるのかどうか。
…賃貸可能な最低リフォーム見積りと賃貸料の目安を知りたい。

空き家に隣接して農地もあるが、現状では処分出来ないようだ。とても管理出来ないので、なにか対策を教えて欲しい。
…雑種地に地目変更して太陽光発電や資材置き場等として賃貸、或いは売却できないものか。

専門家(特に弁護士や司法書士)に直接相談を持ち掛けるのは抵抗がある。

このような相談例が沢山寄せられておりますが、プロジェクトチームでは、相談者に最も良い対処方法を導き出して上げられますよう、現在も引き続きその参考事例を蓄積作業中です。

☆これ等のトラブルの基を辿ってゆくと、昭和30~40年台の、あの人間関係が真に良好な古き良き時代に家を建て、面倒な手続きなどにはあまり拘らず、近隣や関係者とのなあなあの話し合いで、物事を処理してきた時代のツケが、今頃になってその跡継ぎに廻ってきたような、そんな気が何となく脳裏をかすめます。

このような相談例が沢山寄せられておりますが、プロジェクトチームでは、相談者に最も良い対処方法を導き出し、対処して上げられるよう、現在その参考事例を蓄積作業中です。

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